有興趣在日本投資房地產嗎?你的投資有可能賺回旅費喔!

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  • 你正打算來日本生活嗎?那有考慮過在日本置業嗎?如果你正打算投資地產,而在你的國家購入房屋又有點貴,請等一等,然後看看以下的資料吧!

    根據來自日本不動產研究所一份在2018年4月發表的資料,在比較各國城市房地產價格後,東京一個高級住宅區(港區)的房子售價是100.0.(美元/坪),而香港是193.9.,台北則是122.0.,明顯地香港跟台北的房價比東京要高。

    在東京置業

    在東京置業

    如果香港跟台北的房價讓你感到壓力,何不考慮在東京置業呢?即使你不打算長居於日本,也可以租出東京的房子來補足。那麼現在來了解各地租房的價位吧!根據上述的資料,在東京租一間高級公寓的租金是100.0.(美元/坪)、香港是162.6.、台北是63.8.。因此租金跟房價的比率是:東京100.0 / 100.0 = 1;香港162.6 / 193.9 = 0.84;台灣63.8 / 122.0 = 0.52。這個比率的數字愈小代表應該租房而是非買房,相反亦然。所以若有買房的打算,在東京購入會比香港跟台灣較為划算。

    另外比較一下世界各地的房地產情況,根據一份名為“World Global Property Guide”的世界房地產指南,台灣的房地產最不活躍,只有1.6%生產率,而香港只有2.8%,比北美洲(美國3.9%、加拿大3.7%)及歐洲(英國3.2%、法國2.9%)要低。相反,日本擁有5.0%,可見在世界眾多主要國家中相對值得投資房地產。

    需要考慮什麼?

    需要考慮什麼

    當然,若計劃置業,你還有很多事情需要考慮:

    (1) 目標國家的稅制
    (2) 你國內的稅制
    (3) 目標國家與你國家的外幣匯率
    (4) 目標國家的房價動向
    ※ (2)的稅制或按個人收入、家庭成員而不同,而在這篇文章內不作詳細介紹。

    首先,有關(1)的稅制,根據日本稅制,作為非日本居民,從日本房地產所得的收入(租金收入)需要繳交20%源泉所得税。但如你進行確定申告的話,這稅項其實可以退還,作為在租金收入的扣除成本,例如不動産取得税、登記支出、房仲中介費、旅遊交通費用、物業管理費等等必要經費,在首年都有機會退回。

    另外,日本的非本地居民都需要指定一名納税管理人,他會幫你處理所得稅及其他繳稅程序等等,所以這也是必需的經費。不過在第二年,你可以扣除物業管理費及納税管理人的費用。再者,每年你很可能需要往返日本數次,這份旅遊交通費用也被視為必須經費(請跟納税管理人商量)。

    因此,這個20%稅收其實可以必需經費的名義退回,不過無論如何先當作20%會被扣除,所以如果你把毛利設定為5%,你的純利益會是4%,不過始終比台灣(1.6%)及香港(2.8%)要高。

    至於有關(3)及(4),目前日圓相對強勢而物價緩慢降低,而日本的房價正持續上升,所以如果你的國家的房價正減弱,那麼你可以考慮現在於日本買房,將來在高價位賣出,然後於你的國家再買房。這樣,你就會得到更高價值的物業。

    不過現在我們很難去預計日圓匯率,因為我們正面對一個RoRo(risk-on/risk-off)狀況,世界各地的投資都對風險毫無畏懼,大舉投資房地產(risk-on),所以很大機會當日圓上升時,投資者為了規避風險又大量拋售風險資產(risk-off),在未來有著風險。不過在同樣的risk-off情況下,香港/台灣的房子現在已被說是泡沫經濟下的囚犯,正準備下降。

    而雖然日本的房地產也被預視下降,但在90年代泡沫經濟的後遺影響、低出生率及人口下降的情況下,日本房價的風險相比香港及台灣低。

    解決方法及結論

    解決方法及結論

    所以了解各地情況後,現在你可能會有這個疑惑 – 如何能在日本購入房子呢?

    雖然找你國家的房仲可能比較方便,但他們通常只能提供你一些不太受歡迎的物業,因為最受歡迎都在日本公司手中,而且很快賣出。這樣看起來,要在日本購入房子好像很困難呢。沒錯,這的確不太容易,所以建議你在日本旅遊期間先跟以下推薦的房地產研討會諮詢一下。這個研討會是針對外國顧客而設,由Real Estate Japan及LINC兩家公司共同舉辦,會介紹日本房地產各種事情。

    他們的職員都會說英文及中文,所以你不用擔心有溝通問題。這個研討會的會場距離東京鐵塔很近,到場時順便考慮看看東京鐵塔附近的房子,如何呢?

    房地產研討會網站